In deutschen Ballungszentren wird Wohnraum immer knapper – insbesondere in beliebten Großstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Düsseldorf. Gleichzeitig boomt die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking oder Pension.de. Viele Wohnungseigentümer und Vermieter möchten von diesem Trend profitieren und bieten ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer als Ferienunterkünfte oder Monteurzimmer an.
Was viele nicht wissen: Die kurzfristige oder gewerbliche Vermietung kann als Zweckentfremdung von Wohnraum gelten und unterliegt in vielen Städten einem Zweckentfremdungsverbot. Ohne Genehmigung drohen empfindliche Geldstrafen, Rückbauverfügungen oder sogar Räumungsklagen.
Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was genau unter einer Zweckentfremdung verstanden wird, wann das Zweckentfremdungsverbot greift, welche rechtlichen Pflichten Sie als Vermieter haben und wie Sie Ihre Unterkunft rechtskonform über Plattformen wie Pension.de anbieten können.
Begriffserklärung: Zweckentfremdung von Wohnraum
chauen wir uns zunächst an, was Zweckentfremdung überhaupt bedeutet: Unter Zweckentfremdung versteht man die Nutzung von Wohnraum für andere als wohnliche Zwecke. Wohnraum ist laut Gesetz dann gegeben, wenn Räume nach ihrer baulichen Beschaffenheit und Ausstattung dazu geeignet sind, Menschen auf Dauer zum Wohnen zu dienen. Eine Zweckentfremdung liegt also immer dann vor, wenn diese Räume nicht (mehr) dauerhaft zum Wohnen überlassen, sondern stattdessen an Touristen oder Monteure vermietet oder gewerblich genutzt werden. In vielen Städten fallen alternative Nutzungen wie diese unter das sogenannte Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum – ein Gesetz, das den Wohnraum für die Bevölkerung schützen soll.
Was genau steckt hinter dem Zweckentfremdungsverbot?
Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum ist ein rechtliches Mittel, mit dem Kommunen den Wohnungsmarkt regulieren und die Wohnraumnutzung steuern können. Grundlage ist ein Landesgesetz, das den Städten erlaubt, per Satzung festzulegen, was als Zweckentfremdung gilt und unter welchen Bedingungen diese erlaubt ist.
Je nach Stadt gibt es unterschiedliche Regelungen. Das Ziel ist aber stets dasselbe: Wohnraum zu sichern und zu verhindern, dass dieser dem regulären Mietmarkt dauerhaft entzogen wird. Besonders kritisch sehen viele Städte die kurzfristige Vermietung an Touristen, da sie den Wohnraum in begehrten Innenstadtlagen zusätzlich verknappt.
Wichtig für Sie als Vermieter: Nicht jede Vermietung gilt automatisch als unzulässige Zweckentfremdung, aber viele Formen der kurzzeitigen oder gewerblichen Nutzung erfordern eine ausdrückliche Genehmigung.
Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?
Wir haben bei der Definition von Zweckentfremdung bereits einige Beispiele genannt, es gibt aber noch weitere Fälle, die wir der Vollständigkeit halber aufführen möchten. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt in der Regel vor, bei
• kurzzeitiger Vermietung (unter 2 Monate) als Ferienwohnung oder Gästezimmer an Touristen.
• regelmäßiger Vermietung an ständig wechselnde Gäste wie Monteure, ohne dass ein dauerhafter Wohnsitz entsteht.
• komplettem Leerstand über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten.
• Nutzung des Wohnraums zu gewerblichen Zwecken, etwa als Büro, Praxis, Kanzlei, Lagerfläche oder Atelier.
• Abriss oder Umbau ohne Genehmigung oder ohne dabei Ersatzwohnraum zu schaffen.
Die konkrete Bewertung, ob eine Zweckentfremdung vorliegt oder nicht, hängt von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ab. Ein und dieselbe Unterkunft kann in einer Stadt genehmigungsfrei, woanders aber genehmigungspflichtig sein.
Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer in Berlin vermietet seine Wohnung über eine Plattform tageweise an Touristen. Die Gäste bleiben meist nur ein Wochenende, es gibt keinen dauerhaften Mietvertrag. Die Wohnung steht damit nicht mehr dauerhaft zum Wohnen zur Verfügung – eine klassische Zweckentfremdung von Wohnraum. In Berlin ist eine solche Vermietung nur mit Genehmigung erlaubt.
Wo gilt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum?
Das Zweckentfremdungsverbot gibt es nicht überall in Deutschland, sondern nur in Städten, die es durch eine eigene Satzung eingeführt haben. Meist handelt es sich um Regionen, in denen der Wohnungsmarkt aktuell sehr angespannt ist. Zu den Städten mit aktivem Zweckentfremdungsverbot gehören derzeit unter anderem Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Freiburg sowie Teile von Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg.
Tipp: Informieren Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem Wohnungsamt, ob in Ihrer Gemeinde das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt. Falls ja, fragen Sie nach, welche Regelungen konkret Anwendung finden.
Ist die Vermietung über Plattformen wie Pension.de überhaupt erlaubt?
Ja, natürlich! Wenn Sie Ihre Unterkunft auf Online-Plattformen wie Pension.de bewerben, gelten für Sie die gleichen rechtlichen Vorgaben wie bei jeder anderen Form der kurzzeitigen Vermietung. Es ist ganz egal, wo Sie Ihr Angebot inserieren, ob in der Zeitung, im Internet oder am Schwarzen Brett, wichtig ist, dass Sie:
- im Vorfeld prüfen, ob eine Zweckentfremdung vorliegt.
- rechtzeitig eine Genehmigung beantragen, falls erforderlich.
- Ihre Unterkunft registrieren, falls Ihre Stadt eine solche Pflicht vorsieht.
- die Registrierungsnummer immer im Inserat mit angeben – in vielen Städten ist dies Pflicht!
Zum Beispiel müssen in München alle Anbieter, die Wohnraum kurzzeitig an wechselnde Gäste vermieten, eine Registrierungsnummer beim Wohnungsamt beantragen. Wird diese nicht in der Anzeige angegeben, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 €. Auch in Hamburg und Berlin besteht eine Registrierungspflicht.
Braucht man eine Genehmigung für die Zweckentfremdung?
Zumindest in Städten, in denen ein Zweckentfremdungsverbot gilt, benötigen Sie für jede zweckfremde Nutzung – dazu zählt insbesondere die Kurzzeitvermietung – das Go der Behörde. Erst wenn Sie die offizielle Erlaubnis Ihrer Stadt oder Gemeinde in den Händen halten, dürfen Sie Wohnraum für einen anderen Zweck als das dauerhafte Wohnen nutzen. Dabei wird jede Beantragung individuell geprüft und die Genehmigung kann an bestimmte Auflagen geknüpft sein. Sie muss in der Regel vor Aufnahme der Vermietung beantragt und bewilligt werden.
So könnte das in der Praxis aussehen: Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre Wohnung in Köln dauerhaft an Monteure vermieten, jeweils für ein bis zwei Wochen. Da die Domstadt ein Zweckentfremdungsverbot hat, müssen Sie einen Antrag auf Zweckentfremdung beim Amt für Wohnungswesen stellen. Die Behörde prüft, ob Sie den Wohnraum anderweitig nutzen dürfen – und erteilt die Genehmigung gegebenenfalls nur für einen befristeten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr.
Die Bedingungen und Regelungen für eine Genehmigung unterscheiden sich durchaus von Stadt zu Stadt. Häufig wird eine der folgenden Auflagen für die Bewilligung zugrunde gelegt:
Befristete Genehmigung: Sie dürfen die Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum zweckentfremden, etwa ein oder zwei Jahre. Danach muss erneut ein Antrag gestellt werden.
Ausgleichspflicht: Manche Städte verlangen einen Ausgleich für die entgangene Wohnraumnutzung – z. B. durch Schaffung von Ersatzwohnraum oder eine Ausgleichszahlung.
Registrierungspflicht: In Städten wie Berlin oder Hamburg müssen Ferienwohnungen registriert werden. Sie erhalten eine Registriernummer, die in allen Inseraten zwingend angegeben werden muss.
Begrenzte Vermietungsdauer: Manche Städte erlauben eine kurzfristige Vermietung ohne Genehmigung nur bis zu einer bestimmten Zahl an Tagen pro Jahr (z. B. 60 oder 90 Tage). Alles darüber hinaus ist genehmigungspflichtig.
Ohne behördliche Genehmigung oder bei Verstoß gegen Auflagen drohen empfindliche Konsequenzen. Sparen Sie daher nicht am falschen Ende, es lohnt sich nicht!
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen bei Verstoß?
Viele Kommunen haben inzwischen spezialisierte Ermittlungsbehörden eingerichtet, die Verstöße systematisch prüfen, unter anderem indem sie Daten mit Plattformen wie Airbnb oder Pension.de abgleichen. Wer erwischt wird und nachweislich gegen das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum verstößt, muss mit teils drastischen Sanktionen rechnen, die je nach Ausmaß weitreichende Folgen haben können. Zu den möglichen Konsequenzen zählen zum Beispiel:
• Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 €
• Rückbauverfügungen (d. h. die Nutzung als Ferienunterkunft muss beendet werden)
• Sperrung des Online-Inserats auf Plattformen
• Rückforderung der erzielten Einnahmen bei gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung
• Untersagung der weiteren Vermietung
Fazit: Zweckentfremdung von Wohnraum vermeiden und lieber rechtzeitig informieren!
Wenn Sie Ihre Wohnung als Ferienunterkunft oder Monteurzimmer vermieten möchten, lohnt sich eine rechtzeitige und gründliche Prüfung, ob Sie unter das Zweckentfremdungsverbot Ihrer Stadt fallen. Nur so können Sie Bußgelder, gerichtliche Auseinandersetzungen und den Verlust Ihrer Vermietungslizenz vermeiden. Wir empfehlen Ihnen deshalb:
- sich bei Ihrer Stadtverwaltung oder dem Wohnungsamt zu informieren, welche Gesetze in Ihrer Stadt oder Region gelten.
- regelmäßig zu prüfen, ob sich die Rechtslage geändert hat. Viele Städte verschärfen derzeit ihre Regeln.
- sich im Zweifel rechtlichen Rat zu holen, z. B. bei einem Fachanwalt für Mietrecht.
Wenn Sie sich diese drei Punkte zu Herzen nehmen, sichern Sie sich langfristig ab und einer rechtssicheren sowie erfolgreichen Vermietung Ihrer Unterkunft über Plattformen wie Pension.de steht nichts im Wege.
