Die meisten Vermieter von Ferienwohnungen freuen sich deutlich mehr über volle Buchungskalender als über Formulare vom Finanzamt. Aber ganz ohne geht es eben nicht. Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt Einkünfte – und die müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Für viele Vermieter ist das ein leidiges Thema, dabei ist es mit etwas Struktur und dem richtigen Wissen gar nicht so kompliziert. In unserem Ratgeber erfahren Sie, warum die Steuererklärung für Vermieter wichtig ist, welche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienwohnungen gelten und wie Sie die Anlage V richtig ausfüllen.
Warum müssen Vermieter von Ferienunterkünften eine Steuererklärung machen?
Sobald Sie eine Ferienwohnung vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind steuerpflichtig, ganz egal, ob Sie die Unterkunft regelmäßig oder nur gelegentlich anbieten. Das Finanzamt möchte von jedem Vermieter wissen:
• Wie hoch waren die Einnahmen?
• Welche Kosten sind im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden?
• Ist am Ende ein steuerpflichtiger Überschuss übrig geblieben?
Ein kleines Beispiel aus der Praxis veranschaulicht die Sache etwas besser: Herr M. vermietet seine Ferienwohnung an der Ostsee für 80 € pro Nacht. Bei 120 Nächten im Jahr kommen so 9.600 € zusammen. Von dieser Summe dürfen jedoch alle Ausgaben – etwa für Reinigung, Strom oder Investitionen in die Ausstattung – abgezogen werden. Versteuert wird also nicht der volle Betrag, sondern nur der Gewinn.
Müssen alle Vermieter von Ferienunterkünften eine Steuererklärung machen?
Die kurze Antwort lautet: Ja, fast niemand bleibt davon verschont. Nur, wer so geringe Einkünfte erzielt, dass sie unter dem steuerlichen Grundfreibetrag bleiben, kommt ohne Steuererklärung aus. Wenn Sie Ihre Wohnung lediglich ein- oder zweimal im Jahr an Freunde oder Verwandte überlassen, ist das aus steuerlicher Sicht in den meisten Fällen ebenfalls unproblematisch.
Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Ferienwohnung regelmäßig an zahlende Gäste vermieten, sei es über eigene Kanäle oder über Online-Plattformen wie Pension.de. Dann geht das Finanzamt automatisch davon aus, dass Sie eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Und in diesem Fall führt an der Steuererklärung kein Weg vorbei.
🡪 Merken Sie sich: Das Finanzamt geht grundsätzlich davon aus, dass Sie Gewinn erzielen möchten, wenn Sie eine Ferienwohnung anbieten.
Wann und wie oft muss eine Steuererklärung gemacht werden?
Die Steuererklärung für Vermieter von Ferienunterkünften ist jedes Jahr fällig. Regulär muss sie bis zum 31. Juli des Folgejahres abgegeben werden. Wenn Sie also für das Jahr 2025 Einnahmen versteuern, muss die Erklärung dem Finanzamt bis spätestens 31. Juli 2026 vorliegen.
Arbeiten Sie mit einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein zusammen, verlängert sich die Frist meist automatisch bis Ende Februar des übernächsten Jahres.
Warten sollten Sie allerdings nicht bis kurz vor knapp. Wer seine Unterlagen rechtzeitig sammelt, erspart sich eine Menge Stress und vermeidet Verspätungszuschläge. Ein einfacher Trick: Legen Sie alle Rechnungen, Belege und Mietverträge schon während des Jahres in einem Ordner oder digital ab. Dann müssen Sie im Sommer nicht mühsam alles zusammensuchen.
Was gehört in die Steuererklärung?
Das Herzstück der Steuererklärung für Vermieter ist die Anlage V. Dort tragen Sie alle Einnahmen und Werbungskosten ein.
Einnahmen (Beträge, die Sie für die Vermietung erhalten):
Mieteinnahmen: Nettomieten, Übernachtungspreise
• Nebenkosten: z. B. Strom, Wasser, Müll (wenn separat abgerechnet)
• Erstattungen: z. B. von Gästen gezahlte Betriebskosten
Werbungskosten (Ausgaben, die mit der Vermietung zu tun haben):
• Betriebskosten: Heizung, Strom, Wasser, Abfallgebühren
• Instandhaltung und Renovierung: Malerarbeiten, Handwerkerkosten
• Einrichtung: Möbel, Elektrogeräte, Küchenausstattung
• Fahrtkosten: Fahrten zur Ferienwohnung, um beispielsweise Gäste zu empfangen
• Abschreibungen (AfA): Gebäude (über 50 Jahre) und Ausstattung (über kürzere Zeiträume)
Ein typisches Beispiel für eine Abschreibung: Frau K. hat eine neue Einbauküche zum Preis von 6.000 € für ihre Ferienwohnung gekauft. Diese Ausgabe darf sie nicht sofort komplett absetzen. Sie verteilt die Kosten deshalb über die nächsten zehn Jahre und setzt jährlich 600 € in der Steuererklärung an.
Augen auf bei der Steuererklärung: Sonderfälle und Stolperfallen
Gerade bei Ferienwohnungen gibt es ein paar Besonderheiten, die Sie bei der Erstellung der jährlichen Steuererklärung beachten sollten. Wenn Sie Ihre Wohnung auch selbst nutzen, dürfen Sie die Kosten nur anteilig geltend machen – entsprechend der Zeit, in der die Wohnung tatsächlich vermietet wurde. Auch Leerstand ist steuerlich interessant: Solange klar erkennbar ist, dass Sie weiterhin vermieten möchten, etwa durch Inserate oder laufende Anzeigen, können Sie bestimmte Kosten trotzdem in der Steuererklärung ansetzen.
Oft passieren Fehler, weil Einnahmen nicht vollständig angegeben oder private Ausgaben mit Werbungskosten vermischt werden. Ein Klassiker ist auch das Fehlen von Belegen. Hier lohnt es sich, frühzeitig Ordnung zu halten. Ein separates Konto für die Ferienwohnung ist eine einfache, aber sehr wirkungsvolle Lösung.
Wie wird die Steuererklärung an das Finanzamt übermittelt?
Heute läuft fast alles digital – auch die Steuererklärung. Über das Portal ELSTER können Sie Ihre Daten kostenlos ans Finanzamt übermitteln. Manche Vermieter finden die Bedienung jedoch sperrig. In diesem Fall lohnt sich ein Blick auf kommerzielle Steuerprogramme wie WISO, Smartsteuer oder Taxfix. Sie bieten eine benutzerfreundlichere Oberfläche und führen Schritt für Schritt durch die Anlage V und alle anderen erforderlichen Formulare.
Praxis-Tipp: Viele Programme haben inzwischen Zusatzfunktionen wie die automatische Belegverwaltung oder eine Cloud-Speicherung, was gerade bei häufigen Buchungen und vielen Rechnungen eine enorme Erleichterung darstellt.
Wo erhalten Vermieter von Ferienunterkünften Unterstützung bei der Steuererklärung?
Natürlich müssen Sie die Steuererklärung nicht allein stemmen. Vor allem, wenn Sie mehrere Objekte besitzen oder hohe Einnahmen erzielen, ist ein Steuerberater die erste Wahl. Für kleinere Vermieter reicht oft schon die Unterstützung von einem Lohnsteuerhilfeverein. Wer es lieber digital mag, kann sich eine moderne Steuer-App herunterladen, die dabei hilft, sich selbst zu organisieren.
Ein Beispiel zeigt, wie lohnenswert Beratung sein kann: Herr S. ließ seine erste Steuererklärung von einem Steuerberater erstellen. Dabei stellte sich heraus, dass er viele Werbungskosten vergessen hatte – unter anderem Fahrtkosten und kleine Ausstattungsgegenstände. Durch die Korrekturen sparte er rund 2.000 €. Heute kennt er die Kniffe und erledigt die Erklärung mithilfe einer Software selbst.
Checkliste: Steuererklärung für Vermieter von Ferienwohnungen
Wenn Sie hinter diese Punkte einen Haken machen können, haben Sie bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung an alles Wichtige gedacht:
• alle Einnahmen notiert
• Werbungskosten gesammelt (Belege/Rechnungen)
• Eigennutzung berücksichtigt
• Anlage V ausgefüllt
• Abgabefrist im Kalender markiert
• ELSTER oder Steuer-Software genutzt
• Optional: Steuerberater oder Hilfeverein beauftragt
Fazit: Steuererklärung für Ferienunterkünfte? Einfacher als gedacht!
Die Steuererklärung für die Vermietung von Ferienwohnungen zu machen, klingt im ersten Moment vielleicht kompliziert – ist es aber nicht, wenn Sie strukturiert vorgehen. Sammeln Sie Ihre Unterlagen im Laufe des Jahres, tragen Sie alles sorgfältig in die Anlage V ein und nutzen Sie digitale Programme oder Hilfsangebote. Wenn Sie sich trotzdem unsicher fühlen, lassen Sie sich professionell beraten oder ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.
Sehen Sie die Steuererklärung nicht nur als Pflicht, sondern auch als Möglichkeit, Geld zu sparen: Viele Kosten lassen sich absetzen und senken damit Ihre Steuerlast. Mit der richtigen Vorbereitung ist die Erklärung kein Hexenwerk und Sie können sich wieder auf das konzentrieren, was wirklich Freude macht: zufriedene Gäste und eine hohe Auslastung Ihrer gemütlich eingerichteten Ferienwohnung.
