Die Vermietung von Ferienwohnungen und Gästezimmern ist für viele Menschen, die über entsprechenden Wohnraum verfügen, eine lukrative Nebentätigkeit – sei es zur Aufbesserung der Haushaltskasse oder sogar als unternehmerische Einnahmequelle. Doch sobald Einnahmen fließen, stellt sich schnell die Frage nach den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Insbesondere die sogenannte Kleinunternehmerregelung spielt dabei eine wichtige Rolle. Doch was steckt eigentlich dahinter? Für wen ist sie interessant und an welche Bedingungen ist sie geknüpft?
In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen, was die Kleinunternehmerregelung ist, wann ein Gewerbe angemeldet werden muss und wann nicht, welche steuerlichen Pflichten auf Sie zukommen, sobald Sie Umsatzsteuer abführen, und welche Vor- und Nachteile eine Anmeldung mit sich bringt. Unsere Beispiele und Praxistipps helfen Ihnen, die für Ihre Situation passende Entscheidung zu treffen.
Die Kleinunternehmerregelung: Definition und Voraussetzungen
Schauen wir uns im ersten Schritt zunächst an, was die Kleinunternehmerregelung genau bedeutet: Es handelt sich dabei um eine Vereinfachungsregelung im deutschen Umsatzsteuerrecht (§ 19 UStG), mit denen kleine Unternehmer – also auch private Vermieter – ihren bürokratischen Aufwand deutlich reduzieren können. Denn wer die Kleinunternehmerregelung anwendet, muss keine Umsatzsteuer auf den Rechnungen ausweisen und keine Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen.
Um die Kleinunternehmerregelung jedoch in Anspruch nehmen zu können, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:
• Der Umsatz im Vorjahr lag unter 25.000 Euro (brutto).
• Der Umsatz im laufenden Jahr wird 100.000 Euro voraussichtlich nicht überschreiten.
Mit „Umsatz“ sind dabei alle Einnahmen aus Ihrer unternehmerischen Tätigkeit gemeint – in unserem Falle also Einnahmen aus der kurzzeitigen Vermietung von Ferienwohnungen oder Gästezimmern.
Achtung: Die Kleinunternehmerregelung gilt nur für die Umsatzsteuer, nicht für die Einkommensteuer! Ihre Einkünfte aus Vermietung müssen Sie trotzdem in der Einkommensteuererklärung angeben.
Lohnt sich die Kleinunternehmerregelung für mich als Vermieter?
Ob die Kleinunternehmerregelung für Sie sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt davon ab, wie hoch Ihre Einnahmen sind, ob Sie Vorsteuer abziehen möchten und wie Ihre Zielgruppe aussieht (z. B. Geschäftsreisende oder Privatgäste).
Vorteile der Kleinunternehmerregelung
• Keine Umsatzsteuer auf Ihren Rechnungen: Das vereinfacht die Abrechnung und macht Ihre Preise für Endkunden attraktiver.
• Keine monatlichen Umsatzsteuervoranmeldungen: Sie sparen Zeit und bürokratischen Aufwand.
• Weniger steuerliche Pflichten: Sie müssen keine Umsatzsteuer-Jahreserklärung abgeben.
Nachteile der Kleinunternehmerregelung
• Kein Vorsteuerabzug möglich: Sie können z. B. die Mehrwertsteuer auf Möbel, Ausstattung oder Renovierungen nicht beim Finanzamt geltend machen.
• Wachstumsgrenze: Überschreiten Sie die Umsatzgrenze, verlieren Sie im Folgejahr den Status.
• Weniger professionelles Auftreten bei Geschäftskunden: Diese erwarten oft eine ordnungsgemäße Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer.
Blick in die Praxis: Vermieter mit gelegentlicher Vermietung
Herr Schneider vermietet während der Sommermonate ein Gästezimmer in seinem Einfamilienhaus an Touristen. Seine Einnahmen belaufen sich im Jahr auf 9.000 Euro. Da er unter der 25.000-Euro-Grenze liegt, darf er die Kleinunternehmerregelung problemlos nutzen. Er muss keine Umsatzsteuer auf seinen Rechnungen ausweisen und hat dadurch deutlich weniger Bürokratieaufwand.
Sind Kleinunternehmer automatisch von der Gewerbesteuer befreit?
Nein, nicht jeder Kleinunternehmer ist automatisch von der Gewerbesteuer befreit. Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) bezieht sich nur auf die Umsatzsteuer. Sie sagt: Wenn Ihr Umsatz unter bestimmten Grenzen bleibt (25.000 € im Vorjahr, maximal 100.000 € im laufenden Jahr), müssen Sie keine Umsatzsteuer berechnen und abführen. Die Gewerbesteuer hingegen ist eine kommunale Steuer auf den Gewinn eines Gewerbebetriebs. Sie muss gezahlt werden, wenn diese beiden Punkte zutreffen:
1. Ihre Tätigkeit ist gewerblich (z. B. regelmäßig Ferienwohnungen vermieten mit klarer Gewinnerzielungsabsicht)
2. Ihr jährlicher Gewinn liegt über dem Freibetrag von 24.500 Euro (für Einzelunternehmen und Personengesellschaften)
Beispiele:
Frau Klein vermietet das ganze Jahr über eine Ferienwohnung und bietet Zusatzleistungen (Reinigung, Frühstück) an. Sie erzielt einen Gewinn von 18.000 Euro im Jahr. Da sie die Kleinunternehmerregelung nutzt, ist sie von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Außerdem liegt ihr Gewinn unter 24.500 Euro, sodass keine Gewerbesteuer fällig wird.
Herr Groß betreibt vier Ferienapartments und erzielt 35.000 Euro Gewinn im Jahr. Auch er nutzt die Kleinunternehmerregelung für die Umsatzsteuer. Das ist möglich, solange er im laufenden Jahr unter der Umsatzgrenze von 100.000 Euro bleibt. Aber: Sein Gewinn liegt über 24.500 Euro und damit ist er gewerbesteuerpflichtig.
Fazit: Die Kleinunternehmerregelung schützt Sie nur vor der Umsatzsteuerpflicht. Sie befreit Sie NICHT automatisch von der Gewerbesteuer.
Wenn Ihre Tätigkeit als nicht-gewerblich gilt (z. B. private gelegentliche Vermietung), fällt sowieso keine Gewerbesteuer an. Sobald Sie jedoch ein Gewerbe betreiben und die Gewinnfreigrenze überschreiten, kann die Gewerbesteuer greifen – auch wenn Sie Kleinunternehmer im Sinne der Umsatzsteuer sind.
Wann muss ein Gewerbe angemeldet werden?
Wo wir gerade über die Gewerbesteuer sprachen: Ob die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Gästezimmers gewerblich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das Finanzamt unterscheidet grundsätzlich zwischen privater Vermietung und gewerblicher Tätigkeit. Es existieren allerdings keine gesetzlich festgelegten Rahmenbedingungen, sodass die genaue Abgrenzung manchmal schwierig ist. Bei der Einstufung, ob jemand ein Gewerbetreibender ist oder nicht, helfen die folgenden Anhaltspunkte:
Private Vermietung: Wenn Sie Ihre Wohnung nur gelegentlich vermieten, etwa an Freunde, Bekannte oder gelegentliche Touristen, handelt es sich meist nicht um ein Gewerbe. In diesem Fall werden Ihre Einnahmen wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt – Sie müssen dann kein Gewerbe anmelden.
Gewerbliche Vermietung: Sobald eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, die Vermietung regelmäßig, organisiert und wiederkehrend erfolgt und Sie darüber hinaus noch zusätzliche Dienstleistungen anbieten, kann das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen.
Typische Kriterien für eine gewerbliche Vermietung:
• Sie vermieten mehrere Wohnungen oder Zimmer.
• Sie vermieten regelmäßig an wechselnde Gäste.
• Sie bieten zusätzliche Leistungen an, z. B. Frühstück, Reinigung oder Wäscheservice.
• Sie bewerben Ihre Unterkunft professionell auf Online-Plattformen.
Beispiel: Frau Müller betreibt zwei Ferienwohnungen, die sie ganzjährig über verschiedene Online-Plattformen vermietet. Sie übernimmt Reinigung, Schlüsselübergabe und Kundenbetreuung selbst oder beauftragt dafür Dienstleister. In diesem Fall geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Frau Müller muss ein Gewerbe anmelden und den entsprechenden steuerliche Pflichten nachkommen.
Auf einen Blick: die wichtigsten steuerlichen Aspekte für Vermieter
Die Steuern, mit denen Sie sich als Vermieter von Ferienunterkünften am häufigsten beschäftigen müssen, sind die Einkommensteuer, die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer. Ausnahmen bestätigen die Regel, was nicht zuletzt die Kleinunternehmerregelung zeigt. Damit Sie nach den vorangegangen ausführlichen Erklärungen nicht den Überblick verlieren, fassen wir Ihnen die drei wichtigsten Steuern für Kleinunternehmer noch einmal zusammen:
Einkommensteuer
Unabhängig davon, ob Sie Kleinunternehmer sind oder nicht, müssen Sie Ihre Einnahmen aus der Vermietung in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Hierzu zählen alle Mieteinnahmen, Nebenkostenpauschalen und eventuelle Zusatzleistungen.
Anteilige Betriebskosten (Strom, Wasser, Heizung), Ausgaben für Reinigung, Wäsche und Werbung, Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie sowie Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Einrichtungsgegenstände können Sie von den Einnahmen abziehen.
Umsatzsteuer
Wenn Sie auf die Kleinunternehmerregelung verzichten oder sie nicht mehr anwenden dürfen, müssen Sie Umsatzsteuer auf Ihren Rechnungen ausweisen. Es gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 % (für kurzfristige Vermietung). Gleichzeitig dürfen Sie die Vorsteuer aus Ihren Ausgaben geltend machen, etwa für Möbel, Renovierung oder Werbekosten.
Achtung: Wer einmal auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, ist fünf Jahre daran gebunden!
Gewerbesteuer
Wenn Ihre Vermietung gewerblich ist, fällt unter Umständen Gewerbesteuer an. Für Einzelunternehmer gibt es einen Freibetrag von 24.500 Euro Gewinn im Jahr. Liegen Sie darunter, zahlen Sie keine Gewerbesteuer. Darüber hinaus greift die Besteuerung.
Fazit: Kleinunternehmerregelung gezielt nutzen – aber nicht blind
Die Kleinunternehmerregelung ist für viele Vermieter von Ferienwohnungen oder Gästezimmern eine echte Erleichterung, besonders, wenn Sie nur gelegentlich vermieten oder Ihre Einnahmen überschaubar sind. Sie vermeiden Umsatzsteuerpflichten, sparen Bürokratie und können sich auf das Wesentliche konzentrieren: ihre Gäste.
Allerdings ist die Kleinunternehmerregelung nicht immer die beste Wahl. Vor allem dann nicht, wenn Sie hohe Investitionen planen, regelmäßig vermieten oder mit professionellem Anspruch auftreten möchten.
Bevor Sie deshalb eine Entscheidung treffen, fragen Sie sich, wie ernst es Ihnen mit der Vermietung ist und wie intensiv Sie diese betreiben wollen. Beobachten Sie Ihre Umsätze und behalten Sie dabei stets die 25.000-Euro-Grenze im Auge. Wenn Sie danach immer noch unsicher sind, ob die Kleinunternehmerregelung zu Ihrem Business passt, sorgt ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater ganz bestimmt für Klarheit.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Vermietung Ihrer Ferienunterkünfte und Gästezimmer!
